REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Spinnler
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 72374/2015 promossa da:
OMISSIS
ATTORE
Contro
OMISSIS
OMISSIS), contumace
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati in via telematica.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il supercondominio ha convenuto in giudizio la società s.r.l.
, conduttrice di un negozio che si affaccia sulla piazza del Centro Commerciale sito
all’interno del supercondominio, e la società s.r.l. , proprietaria dell’immobile locato, allegando che la conduttrice , in contrasto con la decisione espressa dai consiglieri del condominio centrale ed in violazione del regolamento condominiale e dell’art. 1122 c.c., ha modificato il colore degli infissi esterni , utilizzando una copertura di color alluminio chiaro non conforme alla standard di quartiere e chiedendo la condanna delle convenute, in via solidale o alternativa, alla rimessione in pristino dello stato quo ante degli infissi del negozio .
La società E s.r.l.s. si è costituita in giudizio resistendo alle domande del condominio. In via preliminare ha eccepito l’improcedibilità delle domande per difetto di regolare procedura di mediazione e nel merito ne ha chiesto il rigetto per insussistenza delle violazioni denunciate dal condominio.
La società S. s.r.l. è rimasta contumace.
Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. ed omessa ogi
attività istruttoria, all’udienza del 18.10.2017 i procuratori delle parti hanno precisato le
conclusioni ed il giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di legge per
il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
1 – Vanno disattese le eccezioni pregiudiziali proposte dalla convenuta società Smeralda
s.r.l.s.
Ha eccepito la convenuta l’improcedibilità delle domande proposte dal condominio per
difetto di delibera condominiale prodromica all’introduzione della mediazione, prescritta
dall’art. 71 quater comma 3° disp. Att. c.c.
L’eccezione è stato sollevata sotto un duplice profilo e, segnatamente, per difetto assoluto di
tale delibera, e per essersi stata svolta la mediazione limitatamente alla violazione del
regolamento condominiale e non del disposto di cui all’art. 1122 c.c..
Al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 24.3.2015 è stata posto il seguente
argomento: “ Riconferma Amministratore , determinazione emolumento ed autorizzazione
al ricorso media conciliativo “ . Il punto è stato illustrato dall’amministratore, che ha
evidenziato la necessità di attivare la mediazione ai fini della procedibilità della domanda
giudiziale e dell’autorizzazione assembleare all’amministratore di parteciparvi e
l’opportunità di inserire l’argomento all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria, come era
stato fatto, allo scopo di evitare di convocare un’assemblea straordinaria a tale scopo. La
questione non è stata fatta oggetto di delibera assembleare, avendo l’assemblea deliberato
unicamente sulla nomina dell’amministratore, ma nessuno si è manifestato contrario
all’introduzione da parte del condominio del procedimento di mediazione ed alla
partecipazione ad essa dell’amministratore di condominio.
La mediazione è stata esperita dal condominio con la partecipazione della sola società
proprietaria S s.r.l. ed ha avuto esito negativo.
Dunque risulta soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda giudiziale, a norma
dell’art. 5 D.lgs 28/2010 e successive modifiche.
La circostanza che l’amministratore non fosse stato investito di autorizzazione assembleare
non rende nullo il procedimento di mediazione. Infatti il vizio è sanabile , prevedendo il
disposto di cui all’art. 71 quater comma 4° disp. Att. c.c. la facoltà del mediatore di disporre,
su richiesta dell’amministratore, proroga della prima comparizione allo scopo di consentire a
quest’ultimo di munirsi di delibera assembleare. Nel caso di specie la richiesta non è stata
formulata e sarebbe stata completamente inutile , risultando preclusa la possibilità per le
parti di addivenire ad un accordo amichevole per la composizione della controversia con
l’ausilio del mediatore, non essendosi presentata alla mediazione la società convenuta
E . Dunque , quand’anche l’amministratore fosse stata munito di delibera
autorizzativa da parte dell’assemblea, l’esito della mediazione non sarebbe cambiato, essendo
impossibile la soluzione della controversia in sede di mediazione in assenza della parte
interessata. Pertanto, avuto riguardo alla ratio della mediazione obbligatoria, che è quella
appunto di favorire la composizione amichevole della controversia, evitando il ricorso al
giudizio , ed a quella del disposto di cui all’art 71 quater comma 3° disp. Att. c.c., che è quella
di definire l’ambito entro il quale l’amministratore ha il potere di mediare la controversia,
risulta soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda giudiziali .
La convenuta ha contestato inoltre che, quand’anche si dovesse ritenere la mediazione
regolarmente esperita, vi sarebbe comunque una difformità tra la domanda giudiziale e
quello oggetto delle mediazione consistente nell’ allegazione in sede di mediazione della
violazione del solo regolamento condominiale, mentre con l’atto di citazione è stata
contestata anche la violazione del disposto di cui all’art. 1122 c.c.. L’eccezione è infondata,
avendo avuto la mediazione ad oggetto gli stessi fatti dedotti in giudizio – colorazione degli
infissi esterni del negozio prospicente la piazza del centro commerciale , in locazione alla
società E s.r.l.s., con un colore difforme da quello degli altri esercizi commerciali – e
la violazione del medesimo diritto – violazione dell’estetica e del decoro architettonico
dell’edificio – bene tutelato tanto dal generale disposto di cui all’art. 1122 c.c. , quanto dalla
norma speciale del regolamento condominiale.
2 – Ha eccepito la convenuta l’inammissibilità della domanda proposta dal condominio con
la memoria ex art. 183 VI comma n.1 c.p.c. laddove è stata chiesta “ la rimessione in pristino
dello stato quo ante con riferimento a tutte le coperture di colore argento messe in opera (
siano esse a mezzi di adesivi ovvero pannelli, in senso orizzontale od in senso verticale,
considerate insegne oppure coperture di infissi “) ,avendo la domanda introduttiva ad
oggetto unicamente gli infissi e non l’insegna.
L’eccezione è infondata alla luce del principio di diritto affermato dalle S.U. della Corte di
Cassazione per il quale l’unico limite alla modifica della domanda – inteso come criterio di
discrimine tra la emendatio, consentita , e la mutatio , vietata – è che l’originario elemento
soggettivo della domanda resti immutato e che la vicenda sostanziale sia uguale o quanto
meno collegata a quella dedotta in giudizio con l’atto introduttivo ( Cass. S.U. 12310/2015 ).
Nel caso di specie risulta evidente che il condominio con l’atto introduttivo ha utilizzato la
parola “infissi “ riferendosi a tutte le coperture in alluminio applicate all’esterno delle
vetrine e sia in senso orizzontale che verticale, dunque anche alla parte di esse che
sorreggono l’insegna. Più precisamente la contestazione del condominio non attiene al diritto
della società convenuta di apporre un’insegna all’esterno del negozio, bensì all’impatto della
fascia che sorregge l’insegna – pannello diverso dall’insegna e posto a copertura degli infissi
superiori del negozio ( cfr p. 3 della memoria di replica ) – contrastante con lo standard della
piazza.
3 – Nel merito si osserva quanto segue.
E’ incontestato e risulta dalla documentazione fotografica versata in atti da entrambe le parti
che la società convenuta ha modificato il colore degli infissi esterni del negozio, che
presentavano una colorazione scura, con infissi di colore alluminio chiaro. Tale modifica è
stata operata nonostante i Consiglieri del Condominio – cui la
convenuta si era
rivolta , dopo avere ottenuto l’autorizzazione dall’amministratore del condominio di
appartenenza e dalla proprietaria dell’immobile alla sostituzione degli infissi , allo scopo di
ottenere informazioni circa le caratteristiche estetiche esterne alle quali si dovessero attenere i
locali commerciali privati – avessero espresso parere contrario.
Il disposto di cui all’art. 25 del regolamento condominiale prevede il divieto dei condomini
di collocare “ in modo visibile oggetti che contrastino con l’estetica del complesso “ ( art. 25
lett. f ). Inoltre , con riferimento “alle torri ed agli edifici costituendi il cosiddetto centro
commerciale “, dunque anche per quanto riguarda il locale oggetto di causa, è prevista
l’esenzione dal divieto di cui alla lettera b ) con il quale il regolamento proibisce la
collocazione di “targhe o insegne , se non negli spazi a tal fine predisposti “ ( cfr ultimo
comma dell’art. 25 del regolamento ). Si tratta di regolamento contrattuale, richiamato
nell’atto di compravendita dell’immobile di proprietà della società S. s.r.l. (
cfr doc. 16 di parte attrice ).
Dunque, con riferimento al negozio condotto in locazione della società convenuta E
s.r.l.s, è indubbio il suo diritto alla collocazione all’esterno del locale delle insegna , delle
dimensioni e colorazione liberamente scelta e nella posizione ritenuta più opportuna, e come
del resto hanno fatto tutti gli esercizi commerciali che affacciano sul centro commerciale ( cfr
documentazione fotografica in atti ).
Viceversa, relativamente al colore dei serramenti esterni, tanto di quelli orizzontali che
verticali, la convenuta incontra il limite previsto dall’art. 25 lett. f del regolamento
condominiale, accettato da tutti i proprietari con richiamo di esso nei contratti di
compravendita ( cfr atto di compravendita sub. doc. 16 di parte attrice ), e quello più generale
dall’art. 1122 c.c., che pone, con riferimento all’esecuzione di opere sulle proprietà private, il
limite del pregiudizio “ al decoro architettonico dell’edificio “.
La documentazione fotografica versata in atti dimostrata la violazione dei limiti imposti dalle
richiamate disposizione normative, posto che i serramenti tanto verticali quanto orizzontali
del negozio presentano una colorazione alluminio chiaro che contrasta con quella scura
degli infissi degli altri esercizi commerciali che affacciano sulla stessa area ( cfr fotografie sub
27 e 28 del condominio ) .
Tale diversa colorazione, che ha appunto lo scopo di rendere evidente la presenza
dell’esercizio commerciale della società convenuta , così da attrarre la clientela, viola il
divieto di cui all’art. 25 del regolamento, che ha appunto lo scopo di assicurare una
uniformità a tutto il complesso di esercizi commerciali che si affacciano sulla piazza.
Tale conclusione non è smentita dalla documentazione fotografica prodotto dalla convenuta .
Infatti i negozi riprodotti nella fotografia sub. doc. 6 di parte convenuta , per quanto
presentino colorazioni differenti , hanno serramenti di colore scuro, che si confondono con
quelli degli altri esercizi ( cfr anche fotografie sub. 19,20 e 21 ) , diversamente dal negozio
condotto dalla società E , che spicca per la lucentezza e la colorazione chiara degli
infissi esterni, così da differenziarsi nettamente rispetto al colore scuro degli infissi degli
esercizi commerciale dell’intero complesso ( cfr fotografie sub. doc. 8 e 9 di parte convenuta ).
La documentazione fotografica prodotta dalla convenuta, sebbene dimostri la presenza di
due esercizi commerciali che presentano una colorazione di infissi diversa rispetto allo
standard del quartiere ( 16 e 17 ), non vale provare che vi sia una generale eterogeneità nel
colore degli infissi , risultando, al contrario, da tutta la documentazione fotografica versata
in atti la colorazione scura degli infissi dell’intero complesso.
La presenza, autorizzata dal condominio ( cfr doc. 7 di parte convenuta ), di tavolini in
alluminio all’esterno dell’esercizio commerciale adiacente il locale commerciale della
convenuta, non dimostra affatto che l’alluminio sia un colore in linea con lo standard del
quartiere, trattandosi di arredi mobili , da ricoverarsi all’interno della gelateria al momento
della chiusura , diversamente dagli infissi. Vige inoltre per tali arredi un regime diverso,
oggetto di specifica scrittura intercorsa tra il condominio e l’esercizio commerciale , non
tacitamente rinnovabile e con scadenza concordata al 31.12.2016 ( cfr scrittura sub. doc. 26 di
parte attrice ).
Sostiene la convenuta di avere diritto, in ragione della specifica esenzione di cui all’ultimo
comma dell’art. 25 del regolamento, di collocare l’insegna nella parte alta della vetrina e
conseguentemente di applicare sugli infissi orizzontali e verticali la decalcomania colore
alluminio, che costituisce parte integrante dell’insegna.
L’assunto è infondato
La società convenuta ha certamente il diritto di collocare l’insegna delle
dimensioni , caratteristiche e colorazione di quella riprodotta nella documentazione
fotografica in atti, come hanno fatto tutti gli altri esercizi commerciali che affacciano sull’area
e che presentano insegne di colore, forma e dimensioni diverse l’una dall’altra.
Tuttavia la presenza dell’anzidetta insegna di colore alluminio chiaro, non giustifica la stessa
colorazione degli infissi orizzontali e verticali , non costituendo essi parte dell’insegna e
dovendo, come tali, sottostare allo standard estetico del quartiere .
Per tutto quanto sopra esposto deve accogliersi la domanda di rimessione in pristino
proposta dal condominio limitatamente agli infissi sia orizzontali che verticali del negozio
condotto in locazione della convenuta.
Deve invece respingersi la domanda diretta alla rimozione dell’insegna, risultando
dimostrato dalla documentazione fotografica in atti la presenza di insegne di forma, colore e
dimensioni molto diverse tra i vari esercizi commerciali, così da escludersi l’esistenza di uno
standard uniforme relativamente ai manufatti in esame.
La società S s.r.l. , proprietaria dell’immobile condotto in locazione dalla
convenuta, è tenuta, in quanto condomina, al rispetto del regolamento condominiale ed è
responsabile nei confronti del condominio del mancato rispetto del regolamento da parte
della conduttrice , che ha autorizzato alla sostituzione degli infissi.
Pertanto entrambe le convenute vanno condannate in solido alla rimessione in pristino stato
dei luoghi.
Le spese del giudizio vanno poste a carico delle convenute in applicazione del criterio della
soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:
accertata la violazione del divieto di cui all’art. 25 lett. f del regolamento condominiale e
dell’art. 1122 c.c., condanna le società E s.r.l.s. , in qualità di conduttrice , e la società
S s.r.l. , in qualità di locatrice, in via tra loro solidale, alla rimessione in pristino stato degli infissi esterni sia verticali che orizzontali del negozio condotto in locazione, riportando le coperture al colore nero;
respinge ogni altra domanda;
condanna le convenute al pagamento delle spese processuali, che liquida in euro 125,00 per
spese ed euro 4.800,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli
accessori di legge.
Milano, 23 gennaio 2018
Il Giudice
dott. Caterina Spinnler