Esperti tributari, avvocati, tecnici svolgono professioni profondamente diverse che nell’ambito di situazioni complesse trovano forti sinergie e interazioni.

Questo paradigma avrebbe dovuto guidare l’analisi degli studi di fattibilità delle riqualificazioni edilizie finanziate con denaro pubblico, note come “bonus fiscali” per il recupero del patrimonio edilizio (che oggi portano l’attenzione di tutti i soggetti interessati prevalentemente sul “Superbonus 110%” e sulle forme tecniche della cessione del credito e dello sconto in fattura).

Sebbene tutto parta da norme giuridiche, si tratta di norme che riguardano l’ambito tributario messe in pratica in un ambito edile. E qui come si diceva le professionalità legali, tributarie e tecniche devono interagire con consapevolezza, pragmatismo e competenza.

Senza nulla togliere al mondo dei tecnici coinvolti sin dai primi passi del “Superbonus 110%” in quanto gli studi di fattibilità in molte assemblee sono stati “spacciati” per “gratis” (lo sanno molto bene quanto fossero gratis coloro che ora non portando avanti le riqualificazioni edilizie si trovano centinaia di migliaia di euro di competenze professionali da pagare), come esperto tributario immobiliare mi trovo ormai da tre anni a gestire il contraddittorio fiscale con ingegneri e architetti, certamente molto preparati nell’area tecnica ma non certo con competenze verticali nel mondo tributario.

Nelle assemblee infatti i temi tributari vengono trattati con l’appaltatore presente e con il tecnico/progettista, entrambi evidentemente non esperti in fiscalità e peraltro non terzi nell’argomentazione essendo evidentemente e legittimamente interessati al buon fine della delibera.

A parte molti validi tecnici che ho conosciuto in questi anni e diverse imprese dotate di grande professionalità, gli affabulatori del “tutto gratis”, del “rischio zero”, del “basta aver depositato la CILAS entro il 24 novembre 2022 e assunto la delibera in data antecedente al deposito della CILAS che puoi accedere al 110% e allo sconto in fattura anche se non hai iniziato materialmente l’effettuazione dei lavori” sono ancora in giro a persuadere assemblee prevalentemente prive di strumenti di valutazione (che in genere non coinvolgono professionisti dell’area tributaria esperti in bonus fiscali), nel disperato tentativo dell’ultim’ora di assumere delibere e conferire mandato all’amministratore di sottoscrivere contratti capestro per dare il via (a dimostrazione che i lavori non fossero iniziati) alle opere il prima possibile.

Inutile per costoro, per le ignare assemblee e per gli annebbiati condòmini richiamare la fitta giurisprudenza tributaria in materia di bonus fiscali che conferma come i presupposti per accedere ad un bonus siano:

• aver terminato i lavori entro il periodo d’imposta per i bonus che cessano la loro vigenza;
• aver avviato i lavori entro il periodo d’imposta per i bonus che mantengono nelle successive annualità fiscali la loro vigenza;
• aver “sostenuto le spese” non agevolabili che devono “rimanere a carico” del contribuente (oneri di attualizzazione del credito, margini dell’attività di mero contraente generale, quote dei condòmini morosi, lavorazioni a bonus minori, etc.), da dimostrare attraverso bonifico parlante, previa costituzione del fondo speciale ex art.1135 n.4 del Codice Civile;
• aver ceduto, per l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, nel periodo d’imposta, la parte di credito d’imposta maturato, al netto delle componenti non agevolabili.

Come la Suprema Corte di Cassazione, sezione penale, ha più volte ribadito (si vedano i precedenti articoli su CondominioWeb a firma dello scrivente), persino la fornitura di materiale in cantiere non qualifica “effettuazione dei lavori” né “inizio dei lavori” ma solo l’effettiva realizzazione di opere che vedono unire gli effetti della manodopera alle forniture e alla cantierizzazione.

L’approntamento del cantiere, le spese di progettazione, gli studi di fattibilità non corrispondono al concetto che il diritto tributario attribuisce al termine “lavori effettuati”, tantomeno una data indicata in CILAS o una comunicazione all’ASL.

Altresì vi è un termine, meritevole di attenzione, che è “spese sostenute”; le spese infatti si sostengono pagandole o scontando il credito in fattura che, per quanto concerne il “Superbonus 110%”, necessitano la maturazione del SAL.

Ebbene per accedere al “Superbonus 110%” e allo sconto in fattura oggi occorre aver “sostenuto spese per lavori effettuati” entro le due soglie temporali del 31.12.2022 (per accedere all’aliquota agevolativa del 110%) e del 17.02.2023 (per poter cedere ancora il credito o pagare il corrispettivo attraverso lo sconto in fattura).

In queste ore molti condominii stanno avviando i lavori oltre ogni tempo massimo, altri addirittura stanno convocando assemblee ad hoc per integrare delibere parziali assunte di corsa nel novembre 2022 per la relativa propedeuticità al deposito della CILAS.

Il tutto si sta verificando ignorando quanto qui evidenziato circa il necessario effettivo inizio dei lavori entro i termini del 31.12.2022 e del 17.02.2023 e non attraverso meri adempimenti formali legati alle CILAS o alle comunicazioni all’ASL, se non addirittura attraverso false dichiarazioni alla pubblica amministrazione di avvio di lavori mai iniziati.

Il mondo delle professioni tecniche e il mondo delle professioni tributarie utilizza terminologie simili (ad esempio con l’espressione “lavori iniziati”) che hanno declinazioni profondamente diverse. Per i tecnici vale il significato di tali termini rispetto al rapporto con la pubblica amministrazione ai fini dei titoli abilitativi o equipollenti. Per i professionisti dell’area fiscale gli stessi termini servono a capire se si accede ad un beneficio fiscale oppure no. L’analisi non può essere fatta nel significato in italiano di tali termini ma nel gergo della professione di riferimento e nel loro significato afferente la prassi.

E così le espressioni “costi rimasti a carico” (che riguardano i concetti di detraibilità e deducibilità e non di effettivo sostenimento della spesa come potrebbe sembrare estraendo il significato dalla lingua italiana), “lavori effettuati”, “spese sostenute” e altre espressioni tecniche ricorrenti vanno contestualizzate nell’ambito delle risposte agli interpelli da parte delle Direzioni Regionali delle Entrate, della giurisprudenza tributaria e della prassi fiscale e questa analisi non può ridursi ad uno sterile dibattito in una infuocata assemblea fra un tecnico (che si erge a esperto fiscale di bonus per il solo fatto che sono declinati nel recupero del patrimonio edilizio) e un tributarista.

Ritengo che gli ordini professionali debbano intervenire sui professionisti dell’area tecnica che nelle assemblee di condominio si ergono ad esperti fiscali per contrastare risposte ad interpelli, sentenze tributarie o prassi fiscali al fine di porre in atto un disperato tentativo di confermare contro ogni prova contraria la finanziabilità di un intervento plurimilionario di riqualificazione edilizia che “sta in piedi” solo se “totalmente” finanziato da bonus fiscali.

Il testo argomentato del D.L.11/2023 che ha bloccato cessioni dei crediti e sconto in fattura è disponibile sul sito della Camera dei Deputati al link https://temi.camera.it/leg19/post/la-cessione-del-credito.html?tema=temi/19_tl18_tassazione_immobili.

La terminologia in esso adottata è coerente con i principi generali del diritto tributario, con la prassi fiscale e con la giurisprudenza in materia di beneficiabilità dei crediti d’imposta relativi al recupero e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistenti dal periodo d’imposta 1998 sino ai giorni nostri.
Infatti un credito d’imposta matura sulle “spese sostenute dal contribuente” (e “rimaste a suo carico”, ovvero non altrimenti deducibili, ad esempio, da redditi d’impresa), per “interventi eseguiti”, nell’anno di vigenza del bonus di riferimento, come detto.

L’articolo 2, comma 1, del decreto legge n. 11 del 2023 è intervenuto prevedendo che a decorrere dal 17 febbraio 2023 la facoltà dello sconto in fattura e della cessione del credito non fossero più praticabili.

Il medesimo articolo, al comma 2, nell’introdurre specifiche deroghe al divieto introdotto al comma 1, evidenzia testualmente che il divieto non si applica alle opzioni relative alle “spese sostenute per gli interventi” rientranti nella disciplina del superbonus (articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020) che in data antecedente al 17 febbraio 2023 rispettino determinate condizioni.

In particolare il D.L. 11/2023 prevede che le limitazioni introdotte al comma 1 non si applicano:

• “per gli interventi effettuati” dai condomini qualora risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA;

Inutile e ridondante evidenziare che allorquando non sia prevista la presentazione di un titolo abilitativo, il D.L. 11/2013 si preoccupa di evidenziare che in altro modo sia da dimostrare che “siano già iniziati i lavori”.

Corre l’obbligo di evidenziare, come potrà il lettore ben comprendere, che il legislatore non possa certo introdurre due differenti trattamenti fra soggetti tenuti alla presentazione della CILAS e soggetti non tenuti, con riferimento al medesimo bonus.

Un attento lettore con competenze tributarie non fa fatica a rendersi conto di cosa stia succedendo in queste ore: ignorando gli espressi divieti previsti dalla legge si stanno avviando opere di riqualificazione che temporaneamente ci si illuderà di poter finanziare con sconto in fattura o cessione del credito ma che l’Amministrazione Finanziaria potrà, nei prossimi 12 anni, richiedere indietro ai contribuenti cedenti con l’applicazione del 200% di impianto sanzionatorio.

Ai lettori appartenenti all’area tecnica rivolgo un invito alla massima prudenza, a non confondere la terminologia derivante dagli adempimenti di diritto amministrativo con il relativo significato sul piano tributario.

Ai lettori appartenenti all’area legale chiedo se una delibera che prevede il finanziamento di opere di riqualificazione attraverso la violazione di norme tributarie non possa essere considerata invalida anche in sede di impugnazione per nullità, e quindi da chiunque ne abbia un interesse e sine tempore, anche a ponteggi montati, a tutela di quella minoranza silenziosa posta ai margini delle assemblee in forza delle delibere assunte ai sensi del Decreto Rilancio 2020.

Agli amministratori rivolgo l’invito ad assumere il ruolo che la norma UNI 10801:2016 attribuisce loro di “garanti della legalità” e di protezione del patrimonio immobiliare dei propri amministrati, attraverso l’integrazione degli studi di fattibilità tecnica con una parallela analisi della fattibilità tributaria.

Purtroppo credo che fra qualche anno, con l’avvio degli accertamenti sul “Superbonus”, rileggeremo questo articolo, rimasto nel web, comprendendone maggiormente il significato.