Istituto di Conciliazione e Alta Formazione
Mediazione e condominio Accordo Possibile ICAF

Mediazione e condominio

Se intendo impugnare una delibera assembleare devo farlo con una lettera raccomandata o una PEC, devo avviare un procedimento di mediazione civile innanzi ad un Organismo di Mediazione iscritto al Ministero della Giustizia o devo ricorrere all’Autorità Giudiziaria?

L’impugnazione di una delibera assembleare deve avvenire tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per presenti dissenzienti ed astenuti oppure entro 30 giorni dal ricevimento del verbale dell’adunanza per gli assenti. Dal 20.09.2013, per controversie di natura condominiale, è obbligatorio esperire un tentativo di conciliazione; prima di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per impugnare una delibera, quindi, è necessario avviare un procedimento di mediazione entro i termini di cui sopra. Durante l’intera durata del procedimento di mediazione, nel limite massimo di mesi 3, il termine per il ricorso all’Autorità Giudiziaria viene sospeso. In questo modo, in caso di mancato accordo, resterà tutelato il diritto all’impugnazione.

Quando una parte in una controversia è un condominio, è sempre “obbligatorio” avviare un procedimento di mediazione prima di ricorrere all’Autorità Giudiziaria?

Secondo la norma, per controversie “in materia di condominio” devono intendersi “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II,” c.c. “e degli articoli da 61 a 72”, disp. att. c.c. Si tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni in tema di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione del codice stesso. Il principio per l’individuazione della materia è quindi “oggettivo” e non “soggettivo”. Conseguentemente occorre verificare, quando una parte in una controversia è un condominio, se la materia rientra nei riferimenti normativi di cui sopra.

A titolo esemplificativo, quindi, si riportano i seguenti casi:

  • materie “obbligatorie” perché rientranti nell’area delle controversie condominiali
  • controversia fra condòmino e condominio per errata esposizione dei costi e dei riparti in contabilità condominiale
  • controversia in materia di tabelle millesimali
  • controversia in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condòmino e conseguente non approvazione del rendiconto condominiale
  • controversia in materia di diritto di accesso agli atti, esibizione dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento
  • controversia in materia di gestione delle rate e delle scadenze ordinarie e straordinarie
  • materie “obbligatorie” perché rientranti nell’area delle controversie condominiali / locazioni / comodato
  • controversia in materia di spese condominiali gravanti sul conduttore
  • materie “non obbligatorie” perché rientranti nell’area della prestazione d’opera intellettuale e del rapporto contrattuale di mandato
  • controversia fra condominio e amministratore per responsabilità professionale
  • materie “non obbligatorie” perché rientranti nell’area dell’appalto di beni e servizi
  • gestione dei rapporti con i fornitori rispetto all’esecuzione dei contratti e dei servizi affidati


Se avvio una mediazione per una controversia di natura condominiale, devo farmi assistere da un avvocato o posso partecipare anche autonomamente al procedimento?

Secondo la Circolare del Ministero della Giustizia del 27.11.2013, che interviene in chiarimento alle modifiche introdotte al D.Lgs 28/2010 e s.m.i., quando la mediazione riguarda problematiche di natura condominiale e quindi soggette a condizione di procedibilità (c.d. “obbligatorie”) – vedasi il quesito precedente – l’assistenza legale obbligatoria è prevista per tutta la durata del procedimento di mediazione.

È importante però che unitamente all’avvocato partecipi anche fisicamente la parte in mediazione, circostanza che aumenta considerevolmente le probabilità di conclusione con esito positivo del procedimento.

Cosa succede se, nonostante sia prevista la presenza dell’avvocato, la parte si presenta senza assistenza legale?

Laddove in tali casi una parte (o entrambe le parti) dovessero presenziare al procedimento senza avvocato, su accordo delle parti il procedimento verrà amministrato comunque ma assumerà le caratteristiche di una “mediazione irrituale” e pertanto gli effetti previsti nel giudizio e gli effetti legati al verbale e alla proposta previsti dalla norma di riferimento (D.Lgs 20/2010 e s.m.i.) potrebbero non trovare applicazione pratica.

Se un amministratore di condominio deve recuperare un credito verso un condòmino che non sta pagando le spese condominiali, può avviare un procedimento di mediazione o deve obbligatoriamente procedere con decreto ingiuntivo tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria?

Ai sensi dell’art.63 delle DD.AA. del Codice Civile, l’amministratore deve provvedere, salvo dispensa dell’assemblea, a ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo se decorsi 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio il condòmino non fosse in regola con il pagamento delle spese condominiali. Resta facoltà dell’amministratore, previa autorizzazione assembleare, di ricorrere alla mediazione allo scopo di ottenere un risultato più conveniente sia per il condominio sia per il condòmino debitore, che secondo le statistiche consente di risolvere rapidamente questo genere di controversie anche tutelando i rapporti umani e professionali. L’eventuale mancato rispetto dell’accordo sottoscritto in mediazione, che assume valore di titolo esecutivo anche ai fini dell’esecuzione forzata, consente di procedere direttamente aggredendo il patrimonio del condòmino moroso senza più dover sostenere costi per decreti ingiuntivi. L’utilizzo della mediazione civile per il recupero dei crediti condominiali rappresenta quindi uno strumento più conveniente sia per il condominio sia per il condòmino moroso, che evita le conseguenze inevitabili di un decreto ingiuntivo.

Se un condomino non è in regola con il pagamento delle spese condominiali e rischia di ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, può ottenere benefici da ricorso alla mediazione?

Per le motivazioni sopra indicate, è nell’interesse di un condòmino moroso avviare un procedimento di mediazione nei confronti del condominio per evitare un decreto ingiuntivo e le inevitabili conseguenze che da esso deriverebbero, con particolare riferimento a quelle personali della sfera bancarie e finanziaria e all’obbligo dell’amministratore, introdotto dalla recente “Riforma del Condominio” (L.220/2012), di comunicare i dati personali di tutti i condomini morosi affinché i creditori del condominio (generalmente i fornitori) possano aggredirne il patrimonio prima di aggredire quello dei condòmini in regola con i pagamenti. Emerge quindi che il condòmino moroso non solo rischia un decreto ingiuntivo da parte del condominio, ma anche da parte dei singoli fornitori condominiali ancora insoddisfatti, con evidenti conseguenze sotto il profilo economico e giudiziario. Un accordo definito nell’ambito di un procedimento di mediazione civile garantirebbe ogni tipo di tutela in tal senso.

In caso di mancato rispetto del regolamento condominiale o di una delibera assembleare, il condominio può avviare un procedimento di mediazione nei confronti del condomino che assume condotte non conformi?

Certamente, controversie inerenti il mancato rispetto di delibere assembleari o del regolamento sono da intendersi materie soggette a condizione di procedibilità, per le quali è obbligatorio esperire preventivamente il tentativo di conciliazione innanzi ad un Organismo di Mediazione iscritto al Ministero della Giustizia.

Se un condominio ha difficoltà economiche e finanziarie e non riesce a pagare regolarmente tutti i fornitori, può trovare benefici nell’avviare un procedimento di mediazione per evitare di ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo?

Onde evitare che il fornitore possa procedere giudizialmente nei confronti del patrimonio condominiale, poi dei condòmini non in regola con i pagamenti (anche di un solo giorno!), infine nei confronti di chi è in regola con tutte le scadenze, a tutela e nell’interesse di tutti i propri amministrati l’amministratore può avviare un procedimento di mediazione. Questo comporterebbe la possibilità di addivenire ad un accordo conciliativo in merito alle modalità di pagamento e agli eventuali interessi e penali se previste, che sia oggettivamente sostenibile per il condominio e che consenta al fornitore una pianificazione finanziaria consapevole. Il verbale di accordo, che assume valenza di titolo esecutivo, consentirebbe al fornitore in caso di inadempienza del condominio di procedere immediatamente con il pignoramento, senza dover dimostrare il credito e senza dover procedere con atto di citazione o decreto ingiuntivo.

Chi è il “Revisore Condominiale”, figura introdotta dalla “Riforma del Condominio (L.220/2012)”, richiamato nell’art.1130 bis del Codice Civile? Quali competenze deve avere per svolgere il suo mandato?

La “Riforma del Condominio” ha introdotto la possibilità che il Rendiconto Condominiale sia verificato da un “revisore”, nominato dall’assemblea.

Il legislatore non ha fornito alcun parametro circa le competenze di cui tale revisore deve disporre.

Essendo il Rendiconto Condominiale di cui all’art.1130 bis del Codice Civile un documento quali/quantitativo composto da dati contabili di tipo economico, reddituale, finanziario, patrimoniale, ma contenendo anche informazioni inerenti i rapporti in corso, le questioni pendenti, che nell’ambito condominiale rientrano nella sfera giuridica, tecnica, amministrativa, fiscale, con cui il mandatario (amministratore) rende il conto della sua gestione al mandante (assemblea/condominio), il Registro Italiano dei Revisori Condominiali (http://www.registroitalianorevisori.it/) costituita da un pool di professionisti esperti del settore per dare una pronta risposta al vuoto normativo a, ha chiaramente individuato le linee guida per la formazione professionale del Revisore Condominiale Professionista, affidandone la formazione abilitante e continua ad ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione (www.istitutoicaf.it).

Registro Italiano dei Revisori Condominiali oggi riunisce revisori condominiali professionisti e rappresenta il punto di riferimento per amministratori di condominio, condòmini e titolari di diritti reali e di godimento, per un’assistenza professionale a 360° in cui professionisti con competenze eterogenee (fiscali, tecniche, contabili, giuridiche, etc.) lavorano in equipe per fornire un servizio consulenziale di alto standing.

ICAF con QuaserCert / Accredia, sta portando avanti un ambizioso progetto che mira alla certificazione del “Rendiconto Condominiale”, in partnership con Registro Italiano dei Revisori Condominiali.

La nomina del Revisore Condominiale può essere effettuata oltre che dall’assemblea, anche da ogni singolo titolare di diritto reale o di godimento, a propria cura e spese, nell’ambito di un rapporto di delega del diritto di accesso alla documentazione condominiale introdotto dalla “Riforma del Condominio”.

Ivan Giordano – Giurista d’impresa, direttore di ICAF ed esperto conoscitore della mediazione civile e degli strumenti ADR, giornalista e scrittore di importanti libri su mediazione civile, condominio e immobili.

Come noto, tra le materie per le quali è previsto il tentativo obbligatorio di conciliazione, come dice molto sinteticamente il nuovo comma 1 bis dell’art. 5 del D.Lgs. 28/10, la materia di condominio, con l’auspicio che molte di questo genere di controversie possano essere chiuse senza arrivare in Tribunale.
Vorrei iniziare con una battuta: mai come da quando è entrata in vigore la condizione di procedibilità nella materia condominiale, ho avuto, come avvocato, tanti contatti con amministratori di condominio i quali, al di là della confusione che regna sovrana (“è già entrata in vigore….oppure “non posso più fare i decreti ingiuntivi ai morosi” e così via), sono giustamente tormentati da mille dubbi, che peraltro spesso sono gli stessi che ci dobbiamo porre noi Mediatori.
Sorgono quindi diverse questioni da affrontare, che affronterò in questo brevissimo contributo che non pretende di essere esaustivo.

La prima riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare, sia come istante che come convocato, alla procedura di mediazione. A mio parere, l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, prima della riforma del condominio, introdotta con la legge 220 dell’11 dicembre 2012, entrata in vigore sei mesi dopo, era legittimato a partecipare alla procedura senza la previa autorizzazione dell’assemblea, in quanto gli è attribuita ex lege la legittimazione processuale, attiva e passiva, ovviamente solo nei limiti delle sue peculiari attribuzioni (art. 1130 c.c.); buon senso, sempre a mio modesto parere, aveva sempre consigliato di informare immediatamente l’assemblea, soprattutto nel caso in cui il Condominio fosse stata parte convocata. Quando la questione, invece avesse oltrepassato i suoi poteri, l’amministratore, sempre prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, avrebbe chiedere l’autorizzazione preventiva sia in caso di chiamata attiva che passiva.

La questione è stata ora risolta dalla legge 220 del 2012, prima citata, che ha introdotto la necessità della preventiva delibera di autorizzazione. Al n. III dell’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione, ha infatti introdotto il seguente principio: “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”. L’amministratore dovrà quindi munirsi di detta delibera per la partecipazione alla mediazione; in detta delibera è consigliabile che l’amministratore sia autorizzato ad andare oltre il cosiddetto primo incontro ed anche ad accettare le indennità dell’organismo, onde non dover rinviare più volte per gli stessi motivi.

Cosa accade se un amministratore, magari per motivi di tempo, si dovesse presentare in mediazione senza delibera? Ricordiamoci che lo spirito di chi opera seriamente nella mediazione e per la mediazione è quello di farla funzionare (anche in funzione del monitoraggio previsto dal D.Lgs. 28/201 come riformato dalla Legge 98/2013). Pertanto, fermo restando che l’amministratore non potrà assumere alcuna decisione vincolante – nemmeno quella di proseguire oltre il primo incontro impegnandosi a pagare le indennità) il mio consiglio è quello di iniziare comunque l’incontro, facendo presentare alle parti le loro posizioni e coinvolgendo l’amministratore nella procedura, in modo tale che egli possa riferire all’assemblea e farsi autorizzare a proseguire. Come detto, questo non dovrà essere considerato come superamento del primo incontro e come obbligo di pagamento delle indennità.

Torniamo all’ipotesi in cui l’amministratore, ai sensi della riforma del condominio, sia autorizzato alla partecipazione e si raggiunga l’accordo, dato che esso diventa vincolante per il Condominio e quindi per i condomini. Anche prima della riforma era evidente la necessità della sua approvazione assembleare, sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione, tanto che tale principio è stato trasfuso nella legge 220, con l’introduzione dell’art. 71 quater delle disposizioni del codice civile. In sostanza, ciò che avrà compiuto l’amministratore, può qualificarsi come una mera trattativa che poi l’assemblea dovrà ratificare; come detto, però, ritengo che sia consigliabile che l’amministratore, sia che agisca come istante che come chiamato, possa essere munito di una deliberazione assembleare valida che gli fornisca dei margini su cui operare, in modo che si presenti in Mediazione con la concreta possibilità di chiudere la questione. Sarebbe forse addirittura consigliabile che qualche condomino (i consiglieri di palazzina, ad esempio) accompagni l’amministratore agli incontri.
Ricordiamo le altre novità introdotte dalla riforma del condominio, con l’introduzione dell’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione:

I. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. In questo modo sono state specificate le materie soggette alla mediazione, con l’espressa esclusione delle controversie tra singoli condomini, che non riguardino parti condominiali, quali ad esempio quelle per le infiltrazioni da un appartamento all’altro. tutte quelle controversie in cui la questione riguardi la disciplina condominiale, dall’approvazione delle tabelle millesimali, all’approvazione e alla modifica del regolamento, alle problematiche sull’incarico dell’amministratore ed il suo svolgimento, alla quantificazione e ripartizione delle spese e così via.

In tutto ciò, naturalmente, andrà anche tenuto presente, a seconda della natura della controversia, il ruolo di eventuali condomini che (ad esempio) l’istante sostenga stiano utilizzando i servizi condominiali in modo inappropriato, e che dovranno ovviamente essere chiamati in mediazione

II. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Questa disposizione si aggancia al criterio di competenza territoriale indicato dal D. Lgs. 28/10, come riformato, ed è l’unico a prevedere una sanzione per il suo mancato rispetto, anche se è poco corretto l’uso del termine “inammissibilità”, che in questo caso dovrebbe essere dichiarata dall’organismo adito ed incompetente. Resta ferma la possibilità di derogare a tale prescrizione, ovviamente con l’accordo delle parti.

III. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Di questo abbiamo già detto sopra.

IV. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. Anche qui la norma non è ben scritta, perché non è il mediatore che dispone la proroga, ma l’organismo, su richiesta dell’amministratore. Possiamo affermare che questa è più o meno la prassi, perché normalmente i tempi previsti dalla convocazione non consentono all’amministratore di convocare l’assemblea e di ottenere la delibera autorizzativa.

V. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Non vogliamo infierire, ma anche qui è errato parlare di proposta, in quanto potrebbe generarsi confusione con la proposta del mediatore. Sarebbe stato più corretto parlare di ipotesi di accordo.VI. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare. La proposta, quindi, non dovrà essere accettata entro sette giorni, ma nei termini fissati dal mediatore per consentire all’amministratore di ottenere la ratifica.

Una breve considerazione, in conclusione, dettata dall’esperienza personale: la materia condominiale, pur con tutte le difficoltà create da leggi “imprecise”, è probabilmente una delle più adatte per la risoluzione delle controversie in mediazione, dato che spesso si tratta di questioni di principio ma non di grande rilevanza giuridica; inoltre, il fatto stesso che, comunque, condomini “in guerra” debbano convivere nello stesso stabile, può aiutare il mediatore a far emergere i reali interessi delle parti, e a ristabilire rapporti che, ove la stessa controversia fosse portata in Tribunale, si guasterebbero irrimediabilmente, con tutte le conseguenze negative sulla convivenza civile.

Luca Tantalo – Avvocato Cassazionista, si occupa da diversi anni di ADR. Ha gestito in qualità di mediatore oltre cento controversie, acquisendo una notevole esperienza nella soluzione delle controversie nazionali e internazionali tra imprese e tra privati.

Protagonisti del procedimento

Parte istante:

  • signor Hichem Hamed Betadi: proprietario di una pizzeria d’asporto di Milano Cinestetico. Persona perbene, è solito utilizzare un tono di voce piuttosto alto; l’unica preoccupazione che ha è che gli italiani si prendano gioco di lui (difatti l’avvocato gli è stato consigliato da un suo amico egiziano).
  • avv. Luca Banello: avvocato di Hichem Hamed Betadi
    Uditivo puro. Ha già svolto diverse mediazioni in cui una parte non è un cittadino italiano.


Parte convenuta:

  • geom. Alessandra Cannoni: amministratrice del condominio in cui si trova la pizzeria del signor Betadi
    Visiva. Ascolta i consigli degli altri senza lasciarsi convincere facilmente.
  • avv. Alberto Felce: avvocato del condominio
    Uditivo. Durante la mediazione risulterà quasi completamente assente.


Mediatori:

  • dott. Danilo Sala: mediatore principale; mediatore civile ICAF e Revisore del Registro Italiano dei Revisori condominiali
  • Yasser Fahim: co-mediatore e mediatore culturale; mediatore civile ICAF e membro dell’Associazione U.C.E.E.I. (Unione Comunità Euro Egiziana in Italia) avente sede a Milano.

Svolgimento

In data 28.12.2013 l’Organismo di Mediazione ICAF di Milano riceve un’istanza di mediazione da parte del condomino signor Hichem Hamed Betadi che impugna la delibera assembleare del condominio in cui si trova la sua attività commerciale.

L’avvio dell’istanza di mediazione interrompe i termini di decadenza entro i quali è possibile impugnare la delibera assembleare per annullabilità (30 giorni).

MATERIA OGGETTO DELLA CONTROVERSIA: CONDOMINIO

CONDIZIONE DI PROCEDIBILITÀ: SI

ASSISTENZA LEGALE OBBLIGATORIA: SI

Nella breve descrizione dell’oggetto della controversia, scritto dal signor Betadi congiuntamente al suo avvocato Luca Banello poiché il signor Betadi non parla molto bene l’italiano, si apprende che il signor Betadi contesta l’addebito delle quote acqua, così come emerso nel consuntivo dell’assemblea del 20.12.2013 alla quale il signor Betadi non ha partecipato e del quale è venuto a conoscenza al momento del ricevimento del verbale, avvenuto in data 27.12.2013.

Alla prima convocazione, fissata per il giorno 15.01.2014, rispondono tutti in maniera positiva. L’avv. Luca Banello chiede se sia possibile avere un mediatore culturale per il suo cliente. In questi casi ICAF si rivolge all’Associazione U.C.E.E.I., con cui collabora per i casi di mediazione nei quali una delle parti sia di lingua araba.

L’Associazione U.C.E.E.I. invia Yasser Fahim, che ha anche seguito il corso per mediatori civili presso ICAF, al fine di svolgere al meglio il suo ruolo.
Data la materia oggetto di controversia, la contestazione di un rendiconto condominiale, il Responsabile dell’Organismo ICAF nomina come mediatore principale il dott. Danilo Sala, che è un mediatore ICAF ed è iscritto ad del Registro Italiano dei Revisori condominiali.

Il giorno fissato, si presentano Hichem Hamed Betadi assistito dall’avv. Luca Banello, l’amministratrice del condominio geom. Alessandra Cannoni assistita dall’avv. Alberto Felce, il mediatore-revisore dott. Danilo Sala coadiuvato dal mediatore culturale Yasser Fahim.
L’amministratrice partecipa direttamente al procedimento di mediazione, senza dover prima convocare un’assemblea per farsi carico del mandato poiché mesi prima ha sottoscritto un documento con tutti i suoi condomìni in cui si specifica che, nel caso di avvio o partecipazione ad un procedimento di mediazione civile, può partecipare e prendere decisioni per conto del condominio, sentito il parere dei consiglieri nominati dall’assemblea e nel rispetto del parere professionale dell’avvocato del condominio, entro la soglia di €.10.000,00. In questo modo si risparmiano tempo e denaro.

Il mediatore presenta alle parti l’istituto della mediazione civile, le caratteristiche e i vantaggi fiscali, dopodiché Yasser Fahim traduce in lingua araba.

Si dà corso ad una sessione congiunta iniziale dando la parola alla parte istante che, tramite l’avv. Banello, spiega il motivo della contestazione della delibera assembleare. Il signor Betadi, da quasi un anno conduce una pizzeria che si trova al piano terreno dello stabile amministrato dalla geom. Cannoni. Dal momento che in precedenza, al suo posto, c’era un negozio di abbigliamento, all’unità immobiliare attualmente adibita a pizzeria, venivano da sempre addebitate n.2 quote acqua su 40 complessive, pari a circa il 5% dei consumi totali dell’edificio. Unitamente alla convocazione dell’assemblea ordinaria nella quale è stato sottoposto al parere assembleare l’approvazione del rendiconto consuntivo, il prospetto di riparto delle quote acqua riportava, come sempre in passato, n.2 quote. Il signor Betadi, non avendo nulla da contestare rispetto al rendiconto presentato dall’amministratrice, ha ritenuto di non partecipare all’assemblea.

Dal verbale ricevuto dal signor Betadi in data 27.12.2013, lo stesso ha rilevato che in sede di assemblea, in sua assenza, il riparto delle spese di consumo dell’acqua è stato modificato: secondo il signor Betadi, infatti, l’amministratrice, su richiesta unanime dei presenti all’assemblea, ha attribuito il 50% dei consumi di acqua potabile dell’intero edificio alla sua unità immobiliare adibita a pizzeria, senza che fossero analiticamente indicate le modalità di calcolo di detti consumi, pari ad un importo di €.6.000,00.

L’amministratrice Cannoni interviene spiegando che i consumi di acqua potabile da quando si è insediata la pizzeria del signor Betadi sono esattamente raddoppiati; la stessa afferma di aver tentato in più occasioni di confrontarsi con il signor Betadi il quale, a suo dire, si è sempre reso irreperibile non rispondendo a telefonate e non riscontrando lettere raccomandate all’uopo inoltrategli; il signor Betadi, inoltre, secondo la geom. Cannoni, non ha mai presenziato ad assemblee od incontri condominiali. Analizzata tale situazione, i condòmini in sede di assemblea hanno ritenuto di addebitare il 50% di quote acqua alla pizzeria, anche sulla base delle altre esperienze che l’amministratrice ha riportato loro a titolo di esempio, per casi analoghi avvenuti in altri condomini. Poi aggiunge ironicamente che se il signor Betadi non ha i soldi per pagare, poteva dirglielo subito invece che chiamarlo in mediazione, sottolineando un presunto utilizzo strumentale del procedimento di mediazione da parte del signor Betadi finalizzato a sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali o quantomeno a ritardarlo.

Il dott. Fahim traduce alcuni passaggi fondamentali di quanto sino ad ora esposto in sessione congiunta.
Il signor Betadi, alzando il tono di voce, dice di essere una persona onesta che ha onorato sempre tutti i suoi debiti, e di non essere potuto venire alle assemblee non per sfuggire ai suoi doveri ma perché si tenevano nei giorni di maggior afflusso di clienti alla pizzeria (venerdì sera) ma ha sempre chiesto di farsi mandare i verbali, ma purtroppo ha ricevuto solo l’ultimo (e non quello delle altre due assemblee che sono state fatte nell’arco dell’anno). L’avvocato Banello aggiunge che il signor Betadi ha avviato la mediazione proprio per evitare che ci creino degli inutili contenziosi e nello specifico per evitare di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per l’impugnazione della delibera contestata, e allo scopo di definire prontamente l’effettivo debito del signor Betadi e poterlo tempestivamente saldare, determinando per il futuro criteri di riparto condivisi.

Il mediatore e il co-mediatore capiscono che è il momento di chiedere una prima sessione separata con il signor Betadi e il suo avvocato.

Il signor Betadi spiega di essere entrato in possesso del locale circa un anno e mezzo prima. Gli ci sono voluti quasi 6 mesi per sistemarlo, dato che prima era adibito a negozio di abbigliamento. Oltre a tutte le pratiche comunali (e qui si altera un po’ contro la burocrazia italiana), ha dovuto attendere anche per avere dei permessi e delle autorizzazioni da parte del condominio. Trattandosi di un locale di circa 80 metri quadrati, aveva chiesto al condominio se poteva creare uno spazio interno nel cortile per fare accomodare i clienti per mangiare, ma gli è sempre stato negato. Dalle parole del signor Betadi emerge chiaramente l’idea che i condòmini abbiano fatto di tutto per creargli difficoltà solo perché un ristorante convoglierebbe forti afflussi di persone nei pressi del palazzo rispetto ad altre attività commerciali sino a quel momento esercitate.
Il mediatore chiede al signor Betadi e al suo avvocato se hanno anche solo un’idea di quale addebito possa esistere per le quote acque di una pizzeria avente le caratteristiche della sua. Il signor Betadi afferma di aver lavorato diversi anni, insieme ad un socio, in un ristorante di Milano e che le quote acqua erano quasi identiche, se non più alte, rispetto a quelle addebitategli; però, evidenzia che si trattava di un ristorante, non di una pizzeria d’asporto.
Il signor Betadi vuole pagare, ma desidera solamente avere la certezza che l’amministratrice gli addebiti la giusta quantità di quote acqua, e il criterio rappresentato dal condominio a supporto dell’addebito gli risultava essere arbitrario e non rappresentativo degli effettivi possibili consumi.

I mediatori ringraziano il signor Betadi e gli chiedono se eventualmente possono fare parola con la parte convenuta rispetto a quanto si sono detti; il signor Betadi, prima guarda il suo avvocato e poi acconsente.

Il mediatore procede quindi alla sessione separata con l’amministratrice Cannoni e il suo avvocato. Il mediatore culturale è presente nel caso occorresse in seguito tradurre in arabo quanto emerso.
Effettivamente l’amministratrice ammette di non aver mai fatto delle rilevazioni sul consumo di quote acqua della pizzeria ma, sulla base di esperienze con attività commerciali simili, si è comportato in questo modo. Dice di essere cosciente che il consumo d’acqua di una pizzeria d’asporto non è come quello di un ristorante; però aggiunge che il signor Betadi non fa solo pizze d’asporto ma anche colazioni, pranzi e cene d’asporto a base di verdura, carne, pesce; inoltre ha adibito il retro del negozio ad abitazione (lavandino, servizi, due docce) e tutti coloro che lavorano lì (in tutto 6 persone) li utilizzano liberamente dalla mattina alle 6 fino a tarda notte. Alcuni condòmini si lamentano di questo e anche di altri aspetti, ad esempio il parcheggio dei motorini sul marciapiede accanto all’ingresso del palazzo al posto che nell’apposito parcheggio, però l’amministratrice ammette di averli sempre tenuti “a bada”. Per questo motivo l’addebito indicativo delle quote acqua non sembra all’amministratrice così sbagliato perché tanto, non emergerebbe un consumo d’acqua molto minore.
Il mediatore a questo punto spiega che il signor Betadi vuole pagare le quote acqua che gli spettano, anzi sa benissimo che un’attività come la sua richiede un’elevata spesa legata al consumo dell’acqua, ma vuole anche avere la certezza che le ripartizioni siano corrette e precise.

Il mediatore inoltre, come detto anche “revisore condominiale del Registro Italiano dei Revisori condominiali”, si confronta in sessione separata con l’amministratrice rispetto alla correttezza formale oltre che sostanziale del modus operandi messo in atto, con particolare riferimento:

  • Modifiche dei riparti apportate in assemblea, considerando la presenza solo parziale dei condòmini.
  • Individuazione criterio più equo e puntuale per il riparto dei consumi di acqua potabile rispetto al criterio giurisprudenziale dei millesimi.
  • Possibile impugnazione formale dell’assemblea in esame.
  • Possibile impugnazione di future assemblee in caso di non identificazione di un criterio equo e possibilmente condiviso nel riparto dei consumi dell’acqua potabile.
  • Possibile opposizione a decreto ingiuntivo.
  • Crisi di liquidità per il condominio in caso di morosità.
  • Costituzione di fondo morosi a carico di tutti gli altri condòmini in caso di morosità.
  • Sostenimento di spese legali in caso di azioni giudiziarie.

Sulla base di quanto emerso nelle sessioni separate, si dà corso ad una sessione congiunta finale nella quale le parti definiscono il seguente accordo:

  • L’amministratrice si obbliga a far installare un macchinario per rilevare in maniera precisa i consumi di acqua della pizzeria del signor Betadi e a comunicare tali consumi al signor Betadi.
  • Il signor Betadi si impegna a pagare tempestivamente, non appena riceve la comunicazione dell’effettivo consumo delle quote acqua, con determinazione del corretto conguaglio.
  • In forza dell’ampio mandato già conferito all’amministratrice di definire controversie entro la soglia di €.10.000,00 in sede di mediazione, l’amministratrice non deve farsi conferire ulteriori mandati ai sensi dell’art.71 quater delle DD.AA.
  • Il contatore verrà pagato dal condominio se i consumi che dovessero risultare fossero pari a 2 quote acqua su 40, dal sig. Betadi se fossero in linea con gli addebiti del 50% oggetto della contestazione sulla quale si fonda il procedimento di mediazione, al 50% fra le parti in caso differente.

Il mediatore culturale traduce il verbale in arabo, di modo che la parte convenuta signor Betadi abbia la copia sia in italiano che in arabo. Tutti sottoscrivono il verbale di accordo in lingua italiana.

Federica Fullin – Responsabile comunicazione e marketing per ICAF, coordinatrice dei corsi di formazione.

Fumetto
Autore: Alessandra Nisticò

Alessandra Nisticò – Avvocato, fumettista per passione.

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