Cos’è l’usucapione?

Il codice civile all’art.1158 definisce l’usucapione come l’acquisto della proprietà di beni immobili in virtù del possesso continuato di questi beni per un periodo di venti anni. In termini più semplici, questo significa che un soggetto può divenire proprietario di un bene immobile se lo possiede come se fosse il reale proprietario, senza che quest’ultimo rivendichi il suo diritto, continuativamente per un periodo di almeno vent’anni. 

Mi è stato detto che oggi per acquistare la proprietà mediante usucapione sono obbligato per legge ad avvalermi del procedimento di mediazione, mi può spiegare cosa è successo?

L’usucapione è tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione e con l’inserimento del n. 12 bis al comma 1 dell’art. 2643 c.c. ad opera dell’art. 84-bis, D.L. 21 giugno 2013 n. 69, più noto come “Decreto del Fare”, le parti di un procedimento di mediazione, avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene, potranno quindi accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari.

Perché sono obbligato ad un procedimento di mediazione se il mio acquisto è a titolo originario, cioè se io acquisto la proprietà di un bene al semplice verificarsi dei requisiti previsti dalla legge?

L’accordo tra le parti raggiunto attraverso un procedimento di mediazione rappresenta il “riconoscimento” del verificarsi delle condizioni di legge, visto che tali condizioni sono inderogabili.
Le parti, tuttavia, potrebbero non essere d’accordo sul fatto che sia avvenuto l’acquisto per usucapione di quel bene e quindi è necessario che il mediatore favorisca tale accordo. Prima del Decreto del Fare era necessario addirittura avere una sentenza di un giudice perché solo questa poteva essere trascritta presso Ufficio dei Registri Immobiliari.

Cos’è esattamente la trascrizione e perché è necessaria ai fini dell’acquisto della mia proprietà per usucapione?

La trascrizione ha lo scopo di attuare una forma di pubblicità al fine di tutelare la buona fede e i diritti dei terzi per assicurare la priorità nei conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo soggetto, ma non incide sulla validità ed efficacia dell’atto, né ha efficacia sanante dei vizi dell’atto trascritto. Sua funzione essenziale, quindi, non è di fornire notizie sul movimento dei beni immobiliari, ma è quella di risolvere eventuali conflitti tra più reclamanti lo stesso diritto.
La trascrizione degli atti previsti dall’art 2643 del codice civile è una forma di pubblicità essenziale per l’efficacia degli atti stessi nei confronti dei terzi. Essa, perciò, non ammette deroghe o equipollenti. La trascrizione a tale scopo rappresenta un adempimento obbligatorio per legge per tutti gli acquisti di proprietà e quindi anche quello per usucapione.

L’acquisto a titolo originario del bene per usucapione comporta la caducazione delle iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli che ci fossero sul quel bene, come per esempio un’ipoteca giudiziale da parte di una banca?

Assolutamente no, l’ipoteca giudiziale come qualsiasi altra garanzia reale segue il bene e quindi si può far valere anche nei confronti del nuovo acquirente per usucapione. Infatti, l’ipoteca giudiziale ha quale oggetto della garanzia proprio il bene immobile. Una banca, e più generale un qualsiasi creditore, che ha ricevuto tale garanzia reale può comunque vendere il citato bene se il proprietario / debitore di tale bene non dovesse onorare il suo debito. Se quel bene dovesse essere poi acquistato per usucapione da un terzo, l’ipoteca giudiziale rimarrà comunque valida e il nuovo proprietario sarà consapevole di tale gravame sul bene, in quanto la trascrizione dell’ipoteca giudiziale risulta dai pubblici registri. Il possessore del bene per vent’anni potrà, quindi, anche decidere di non usucapire più quel bene se dovesse ritenere non più conveniente o rischioso tale acquisto.
Inoltre, sarebbe opportuno che questi terzi creditori comparissero in mediazione sottoscrivendo il riconoscimento dell’acquisto della proprietà mediante usucapione.
Se non dovessero comparire, e dalla documentazione si evincesse la loro sussistenza, sarebbe opportuno che il mediatore ne desse menzione nel verbale con l’invito a voler estendere il procedimento nei loro confronti.

Perché prima del Decreto del Fare non poteva essere trascritto un accordo di mediazione?

Perché prima dell’entrata in vigore del Decreto del Fare molte Conservatorie non riconoscevano il verbale di mediazione, opportunamente rilasciato dagli Organismi autorizzati dal Ministero, come titolo per la costituzione dei diritti in quanto ritenevano che l’accordo di mediazione, avendo natura dichiarativa, non era ricompreso nell’elenco tassativo degli atti soggetti a trascrizione di cui all’art.2643 del codice civile. Oggi, grazie all’inserimento del n. 12 bis al comma 1 dell’art. 2643 c.c., ad opera dell’art. 84-bis del Decreto del Fare, è stato previsto nel nostro codice civile fra gli atti soggetti a trascrizione anche il verbale di mediazione che accerti l’acquisto della proprietà di un bene immobile per usucapione.

Cosa devo fare praticamente se mi trovo nella situazione di dover acquistare un immobile per usucapione? Mi hanno detto che in mediazione è possibile essere presenti personalmente senza la necessità degli avvocati.

Preliminarmente occorre chiarire che l’usucapione è materia ricompresa in quella dei diritti reali e, come tale, essendo obbligatoria, necessita della presenza degli avvocati che conferiscono all’accordo la valenza di titolo esecutivo. Inoltre, Il D.lgs. n. 28/2010 che disciplina la mediazione in Italia con le modifiche introdotte dal Decreto del Fare, all’art. 11, comma 3, stabilisce che : «Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato». Questo significa che oltre alle parti e ai loro avvocati, al mediatore, è necessario che vi sia un pubblico ufficiale che normalmente è un notaio.

Quali sono i vantaggi di utilizzare la mediazione per acquistare la proprietà mediante usucapione?

Innanzitutto i tempi: solo tre mesi rispetto ad un giudizio ordinario e poi l’aspetto più rilevante sono i costi e i benefici fiscali. In un procedimento di mediazione non si pagano bolli e contributo unificato e se si raggiunge l’accordo ciascuna parte potrà detrarsi dalla propria dichiarazione dei redditi fino a 500 euro o, in caso di mancato accordo, fino a 250 euro. Inoltre il più importante vantaggio per ciascuna parte è l’esenzione dal pagamento della tassa di registro su accordi di valore fino a 50 mila euro; per quelli che superano tale soglia il pagamento dell’imposta si paga solo sul valore eccedente la predetta somma di 50 mila euro.

Posso io comunque decidere di andare in Tribunale invece che davanti ad un mediatore?

Dal 21 settembre scorso, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Fare, non è possibile effettuare questa scelta in quanto l’usucapione è ricompreso nella materia dei diritti reali che è una delle cosiddette “materie obbligatorie”, vale a dire è obbligatorio tentare di raggiungere un accordo davanti ad un Organismo di Mediazione prima di adire il giudice ordinario. Potrà anche sentirsi dire che la mediazione in questa materia è “condizione di procedibilità” prima di adire il giudice ordinario.

Gli effetti dell’usucapione retroagiscono alla data di inizio del possesso per usucapione o al compimento del ventennio?

Gli effetti dell’acquisto della proprietà per usucapione decorrono dal momento in cui si sono verificate le condizioni del codice civile che legittimano tale acquisto e quindi dal compimento del ventennio. È tuttavia importante indicare puntualmente nell’accordo di mediazione sia la data di inizio di tale possesso che la data di acquisto della proprietà per usucapione.

Dott. Ricci, Lei appartiene ad uno studio notarile e legale del quale rappresenta la terza generazione, molto noto nel territorio lombardo…

Lo studio notarile che rappresento venne fondato a Milano circa mezzo secolo fa dall’allora Notaio Giovanni Ricci. Da quel momento, molte cose sono cambiate, altre sono rimaste uguali. Il Notaio Giovanni Ricci (senior) non c’e’ piu’, lo studio si e’ spostato da via Turati a via Montebello… Cio’ che e’ rimasto uguale, oltre al nome di mio nonno, e’ il ruolo di garanzia e di professionalita’ espresso del Notaio. Un ruolo, quello tra pubblico ufficiale e libero professionista, che ancora oggi e’ fondamentale nella nostra societa’ per garantire la legalita’ e la tutela dei diritti di ogni cittadino oltre che per prestare una consulenza di altissimo livello giuridico.
Lo studio oggi e’ composto, oltre che dal Notaio Giovanni Ricci, dall’Avvocato Sergio Ricci, esperto in materia immobiliare, e dal Notaio Alessandra Radaelli e nello stesso cooperano diversi professionisti e collaboratori.

Da cosa nasce la collaborazione con ICAF e con il Dott. Ivan Giordano?

Sin dal primo incontro con il dott. Giordano, si scopri’ di avere in comune diversi interessi, non ultimo la passione per il diritto, un comune concetto di giustizia e una voglia di adoperarsi per la composizione delle controversie. La possibilita’ di addivenire alla trascrizione di accordi di usucapione ha permesso di mettere in pratica una collaborazione che si delineava gia’ in teoria.

Come vede, dal punto di vista del notaio e in senso più ampio del notariato, il ruolo della mediazione civile nella gestione delle controversie, e in particolare delle controversie riguardanti diritti reali?

L’introduzione della mediazione civile nel nostro ordinamento e’ un riconoscimento all’autonomia privata, uno strumento che consente alle parti di determinare liberamente il contenuto dei propri accordi con i soli limiti imposti dalla legge. La mediazione fornisce infatti una risoluzione extragiudiziale conveniente e rapida delle controversie in materia civile e commerciale. Quindi sotto questo punto di vista il ruolo che la mediazione civile deve rivestire nella nostra societa’ e’ un ruolo di primo piano, idoneo ad accelerare i tempi della giustizia e garantire ancora di piu’ la risoluzione delle liti, in un Paese peraltro dove i processi civili pendenti al momento sono oltre 5 milioni e mezzo (come riferito dal Ministro Cancellieri) e la durata media di un procedimento nei tre gradi supera i due anni e mezzo.
Per quanto riguarda la posizione del Notaio, a mio giudizio, non potendo in questa sede parlare a nome della categoria, devo rilevare l’esistenza di un fronte comune: il Notaio per definizione e’ un soggetto terzo, imparziale in ogni convenzione per la quale viene richiesto il suo operato, nelle quali egli opera un controllo di legalita’ al fine di evitare l’insorgere di controversie; nello stesso tempo la mediazione civile richiede l’esistenza di un soggetto, il “conciliatore”, che sia terzo ed imparziale nel conflitto tra le parti e che dovrà aiutare le stesse a trovare un accordo conforme a Legge. Risulta di tutta evidenza che la funzione e’ la stessa, sebbene vista in due momenti temporali diversi antecedente quella del Notaio (ed in funzione anti processualistica) , successiva all’insorgere di una controversia, ed in funzione di un accordo, quella del mediatore.
Il Notariato e’ peraltro molto attendo all’ambito della mediazione civile, avendo costituito una propria societa’ per la conciliazione delle controversie, ed avendo pubblicato diversi studi e linee guida in materia.

A pochi mesi dall’introduzione della trasferibilità immobiliare per usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione, l’esperienza di ICAF è destinata a fare scuola, e il mondo ADR, il Forum Nazionale dei Mediatori e i comitati scientifici di molti organismi di mediazione iscritti al Ministero della Giustizia attendono le linee guida a seguito di questa straordinaria esperienza. Lei Dott. Ricci ha avuto l’onere e l’onore di partecipare alla mediazione nel delicato ruolo di Notaio, vuole raccontarci l’iter che ha seguito, le difficoltà e le particolari caratteristiche di questo procedimento che, ai Suoi occhi, sarà senz’altro apparso come un “atto atipico”?

In effetti, a quanto mi consta, il caso per il quale sono stato chiamato a prestare il mio ufficio risulta essere uno dei primi ad essere stati trascritti. Questa esperienza, come ogni novita’ che si affaccia alla vita professionale di ciascuno di noi, ha portato con se non poche questioni a cui si e’ necessariamente dovuto dare risposta.

Prima di tutto occorre specificare che il ruolo “tipico” del Notaio nella mediazione civile e’, in forza dell’introduzione del’art. 2643 n. 12-bis c.c., quello di pubblico ufficiale che interviene ad accordo gia’ avvenuto, al fine di autenticare le sottoscrizioni delle parti e conseguentemente poter correttamente effettuare la dovuta pubblicita‘. Si tratta quindi formalmente di due distinti momenti: da una parte si ha il vero e proprio procedimento di mediazione, il cui esito verra’ formalizzato nel “processo verbale”, sottoscritto dalle parti in causa e dal mediatore, dall’altro, in caso di esito positivo, si ha l’”accordo di mediazione”. Il verbale e’ atto del mediatore mentre l’accordo e’ atto delle parti, un vero e proprio contratto. Il Notaio entra in gioco proprio nell’accordo di conciliazione, che puo’ essere allegato al verbale o che puo’ essere contenuto nel verbale stesso. Nel nostro caso, visti i dubbi in materia di tassazione ed al fine di restare il piu’ aderenti possibili al dettato normativo abbiamo preferito, di comune accordo con l’Istituto ICAF, questa seconda strada.

Proprio l’esistenza dei due momenti, mi ha imposto di intervenire durante un procedimento gia’ in corso, nel quale le parti, ciascuna difesa dal proprio legale, stavano cercando di “costruire” un accordo con l’aiuto del mediatore professionista. Dopo alcune sedute di mediazione, delle quali ho potuto leggere i verbali, ho ricevuto l’incarico formale di autenticare le sottoscrizioni delle parti in caso di accordo conciliativo tra le stesse nella successiva sessione.

Occorre precisare che il ruolo del Notaio non si limita a certificare l’autenticita’ delle sottoscrizioni, ma egli è tenuto, nell’esercizio del proprio ministero, allo svolgimento delle attività di tipo istruttorio e di tecnica redazionale proprie della sua funzione, tra cui il controllo di legalita’.

Nell’ambito di accordi che riguardino diritti su immobili, quindi il notaio dovrà effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali; gli accertamenti relativi alla conformità catastale, in particolar modo quella oggettiva, e alla legittimità urbanistica nonche’ alla legittimazione a disporre del bene, astenendosi dall’autenticare accordi che violino norme imperative o contrari all’ordine pubblico.

Il notaio dovrà inoltre rispettare le regole formali dettate dalla natura del negozio e dalla propria legge professionale, tra cui gli obblighi in materia di conservazione degli atti.

Fondamentale importanza per la validita’ dell’accordo conciliativo riveste, tra le altre, la regolarita’ urbanistica del bene oggetto di usucapione, trattandosi di norme, quelle del Testo Unico in materia di edilizia, che si pongono quali limiti all’autonomia privata in tema di circolazione di immobili al fine di evitare la commercializzazione di fabbricati abusivi o non conformi a legge.

Passando all’esame del caso concreto, dopo aver preso visione delle sessioni di mediazione intervenute prima della mia comparsa, la mia attivita’ si e’ orientata principalmente negli accertamenti sopra detti, in costante contatto con gli esponenti di ICAF, l’Avv. Altomano e il dott. Giordano, che si sono dimostrati preziosi “compagni” nel corso di questa vicenda. Nella specie, abbiamo proceduto a rintracciare le planimetrie di ciascun immobile (ai fini della predetta conformita’ oggettiva), a far eseguire a professionisti abilitati controlli edilizi ed urbanistici, a precisare i confini e le prestazioni energetiche di ciascun bene nonche’ a verificare i poteri di legittimazione di ciascuna parte in gioco.

Altro aspetto molto delicato ( e per il quale ammetto di non aver dormito sonni tranquilli) e’ stato quello relativo alla tassazione dell’accordo conciliativo che accerta l’intervenuta usucapione. Difatti, oltre ai “classico” aspetto fiscale volto ad evitare un’illecita elusione di imposta, tale per cui l’accertamento di usucapione sconta l’imposta proporzionale di registro, il procedimento di mediazione de quo si e’ inaspettatamente protratto oltre al 31 dicembre 2013, con conseguente applicazione della nuova normativa in materia di imposta di registro che ha previsto l’abrogazione di tutte le “agevolazioni” previste sino ad allora. Non si deve dimenticare che l’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00 , altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente. La questione, di non facile soluzione, si riferisce pertanto all’eventuale permanenza anche nell’anno 2014 dell’esenzione de quo. Sebbene ad oggi non esista una presa di posizione ufficiale, devo sostenere con forza la risposta affermativa. Non si tratta infatti di una banale agevolazione fiscale, ma di una scelta consapevole del nostro Legislatore per il perseguimento di fini o interessi ulteriori, rispetto ai quali il trasferimento di beni non costituisce l’oggetto dei regimi di favore. Nello stesso senso si e’ peraltro espresso il Consiglio Nazionale del Notariato. Dopo svariati incontri con l’Agenzia delle Entrate sul punto, abbiamo deciso di procedere con la tassazione dell’accordo contenuto nel verbale di mediazione con l’esenzione sino ai 50.000 Euro.

Infine ci si è dovuti occupare della trascrizione dell’accordo, reso possibile dal cd. Decreto del Fare (legge 9 agosto 2013 n. 98) che ha introdotto il n. 12-bis all’art. 2643 c.c., il quale ha superato il contrasto giurisprudenziale sorto all’indomani dell’introduzione delle nuove procedure di risoluzione dei conflitti, permettendo la trascrizione dell’accordo conciliativo, con particolari profili di opponibilita’ verso i terzi.

Il dott. Ivan Giordano, Presidente ICAF-Milano e Coordinatore per la Lombardia del Forum Nazionale dei Mediatori, l’ha invitata ad intervenire in Parlamento per rendere noti a tutti i partecipanti al Forum i dettagli operativi, tecnici e fiscali, formali e sostanziali, del trasferimento immobiliare per usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione. Accetta l’invito?

Accetto con molto piacere l’invito del dott. Giordano ad intervenire, e lusingato dell’opportunita’ offertami spero che l’esperienza maturata con l’istituto ICAF, insieme alla stessa acquisita nell’esercizio della professione notarile, spero possa apportare all’incontro un aiuto anche minimo al fine di rendere un servizio sempre migliore per il cittadino.
Ivan Giordano – Giurista d’impresa, direttore di ICAF ed esperto conoscitore della mediazione civile e degli strumenti ADR, giornalista e autore di importanti libri su mediazione civile, condominio e immobili.

Giovanni Ricci – Notaio con studio a Milano, esperto conoscitore della mediazione civile.