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    Oltre la frontiera dell’obbligatorietà

    Antonio Canu – gestore di patrimoni immobiliari e villaggi turistici nel nord est della Sardegna; componente del Centro Studi ADR, ente di ricerca che sta collaborando al tavolo UNI per la stesura della Prassi di Riferimento sul procedimento di mediazione civile e commerciale.

    Oltre la frontiera dell’obbligatorietà: la mediazione civile come “modello di gestione” dei patrimoni immobiliari

    E’ indubbio che per divulgare l’uso, la conoscenza e la cultura di uno strumento ADR innovativo, strutturato e complesso come la mediazione civile, il ricorso all’obbligatorietà posto in atto dal legislatore sia necessario, direi addirittura indispensabile, anche per vincere fisiologiche contrapposizioni e ritrosie culturali che possano non favorirne lo sviluppo. E’ anzi auspicabile che il legislatore intervenga ampliando il raggio d’azione delle materie soggette a condizione di procedibilità.

    Solo dopo questa doverosa premessa occorre rilevare come lo strumento della mediazione civile sia più efficacie ed efficiente ogni qual volta venga utilizzato scientemente e consapevolmente dalle parti allo scopo di “creare valore” e non negoziare in difetto un diritto che verrebbe inevitabilmente declinato in una pessima transazione.

    “Creare valore” significa porsi come obiettivo di uscire dal procedimento di mediazione con un accordo che non ripristini la situazione ante conflitto ma restituisca una situazione migliore, durevole nel tempo, capace di riattivare la cooperazione fra i soggetti coinvolti in un’ottica più ampia.

    E’ il caso delle molteplici controversie che mi trovo quotidianamente a dover affrontare nell’ambito della gestione di patrimoni immobiliari di terzi, che per la mia collocazione geografica sono spesso villaggi turistici o residence vacanza in condominio, all’interno dei quali convive una eterogeneità di soggetti, aventi le più differenti forme giuridiche (privati, società, pubbliche amministrazioni, fondi d’investimento, trust, etc.) e le più varie provenienze geografiche, perlopiù delle varie regioni d’Italia ma anche a livello europeo.

    Il modo in cui questi differenti soggetti vivono il conflitto è strutturalmente differente, il modo in cui vi si approcciano dal punto di vista della relativa gestione è altrettanto variegato.

    Come far convergere queste differenze? Spesso chi gestisce il bene comune è il soggetto al quale viene attribuita la responsabilità delle scelte operative anche nella fase di gestione delle controversie, al di là di ogni assistenza legale o tecnica e del reale ruolo formale di ogni professionista coinvolto.

    Il proprietario immobiliare, sia esso un investitore o un imprenditore, considera nell’ambito della gestione di un immobile, fra le altre, le seguenti variabili:

    • godibilità del bene;
    • potenzialità del bene;
    • costi di gestione del bene;
    • redditività del bene;
    • rivalutazione patrimoniale.

    Ebbene, almeno tre di queste variabili sono strettamente legate al concetto di contenzioso: costi, redditività e rivalutazione.

    Un investimento immobiliare costoso, che non genera redditività e che non ha rivalutazione del tempo è un investimento sbagliato. Ma da chi può derivare il governo di queste variabili? Dal proprietario se il bene non è amministrato da terzi, dall’amministratore del patrimonio immobiliare se la gestione è affidata a un professionista terzo.

    Ed questo aspetto che merita una particolare attenzione e che vede nel procedimento di mediazione un grande alleato: non si può pretendere di vivere fuori dal conflitto; ci si può adoperare per evitarlo ma occorre imparare a gestirlo in un’ottica di valorizzazione dell’investimento, di tutela della sua capacità di incrementare valore nel tempo, in una prospettiva di contenimento delle spese di gestione con conseguente matematico incremento delle marginalità in termini di redditività.

    La mediazione funziona se gestita secondo i criteri declinati nella prassi di riferimento costruenda presso UNI – Ente nazionale di normazione tecnica.

    Dal recupero del credito verso i partecipanti e i comproprietari del bene comune al rapporto commerciale e professionale con i fornitori di beni e servizi, dalla gestione delle criticità delle “aree standard” relativi ai patrimoni immobiliari con riferimento ai rapporti con le pubbliche amministrazioni di riferimento, dal passaggio consegne documentali fra amministratori immobiliari che si susseguono alla determinazione della situazione patrimoniale, finanziaria e di cassa in occasione di ogni cambio di gestione. Si tratta di controversie “quotidiane” per chi gestisce patrimoni immobiliari, che bisogna imparare a gestire con ordinarietà e non come fossero un fatto straordinario da declinare in un annoso, costoso ed incerto contenzioso giudiziario, che di oggettivo ha la svalutazione del bene anche nelle sue più rosee prospettive.

    La prassi di riferimento quindi potrà essere per i gestori immobiliari la linea guida per un “modello di gestione” virtuoso delle controversie, e per gli organismi di mediazione una scelta di campo rispetto al voler amministrare procedimenti veramente risolutivi delle controversie oppure al contrario porsi al servizio di chi intende far fallire formalmente un procedimento per poter dare avvio ad un contenzioso.

    Ai professionisti e alle parti spetterà la scelta di quale mediazione richiedere, esistendo il modus operandi della “mediazione che funziona”.

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